O Edifício Excelsior, conhecido como “prédio torto” do Canal 4, em Santos, no litoral de São Paulo, manteve na Justiça a proibição de locações de apartamentos por plataformas digitais, como Airbnb. Segundo a decisão, o condomínio possui finalidade exclusivamente residencial e esse tipo de hospedagem pode descaracterizar a destinação do imóvel.
Conforme apurado pelo VTV News, a ação foi movida por dois proprietários de uma unidade do prédio, no bairro Boqueirão. Eles alegaram que utilizavam o apartamento há anos para gerar renda por meio de locações de curta duração e sustentaram que a medida restringia o direito de propriedade e o livre uso do imóvel.
Os autores também argumentaram que a convenção condominial não vedava contratos de curta temporada nem fazia distinção entre locações convencionais e aquelas intermediadas por plataformas digitais. Por isso, pediram à Justiça que o condomínio fosse impedido de aplicar multas ou restringir a entrada de locatários.
➡️ Convenção condominial é o conjunto de regras oficiais do prédio que define o que os moradores podem ou não fazer e como o condomínio funciona.
Convenção foi determinante
Na sentença, publicada em maio de 2025, a Justiça julgou a ação improcedente e entendeu que a restrição adotada pelo condomínio é válida. O principal fundamento foi a própria convenção do edifício, registrada em cartório, que estabelece destinação exclusivamente residencial às unidades.
Ao analisar o caso, a magistrada destacou que, embora o direito à propriedade seja assegurado pela Constituição Federal, ele não possui caráter absoluto. Em condomínios, o exercício desse direito deve observar regras internas e preservar a convivência coletiva.
A decisão ainda apontou que a alta rotatividade típica das plataformas de hospedagem cria impactos diretos à dinâmica condominial. Segundo o entendimento apresentado, o intenso fluxo de pessoas pode afetar aspectos ligados ao sossego, à segurança e à rotina dos moradores.
Na fundamentação, a juíza também considerou que locações de curta duração por plataformas digitais não se confundem, necessariamente, com contratos tradicionais de aluguel por temporada. O entendimento segue posicionamento já adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual conceitos ligados à residência e à moradia pressupõem permanência e habitualidade, características diferentes da transitoriedade observada em hospedagens intermediadas por aplicativos, conforme entendimento do ministro Luis Felipe Salomão.
Entendimento do STJ
O tema voltou a ganhar força recentemente após a Segunda Seção do STJ reforçar o entendimento de que condomínios residenciais precisam ter autorização expressa em convenção para permitir esse tipo de atividade.
Em manifestação sobre o assunto, o advogado condominialista Marcelo Vallejo Marsaioli, que também compõe o departamento jurídico do Excelsior, explicou que a maior parte das convenções existentes prevê finalidade exclusivamente residencial. Segundo ele, para permitir hospedagens por plataformas digitais seria necessária uma alteração formal aprovada por dois terços dos proprietários.
Marsaioli afirmou ainda que um dos principais equívocos sobre o tema é interpretar que a ausência de proibição específica significa autorização automática. “Quando a convenção estabelece finalidade exclusivamente residencial, isso já representa impedimento para qualquer uso de natureza comercial ou semelhante à atividade hoteleira”, disse à reportagem.
