O mercado imobiliário brasileiro prepara uma virada estrutural nas regras de locação. Com a regulamentação da reforma tributária, os rendimentos gerados por aluguéis passam a integrar o novo sistema sobre o consumo, com a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A cobrança, no entanto, não atinge todos os proprietários de forma imediata nem linear. O enquadramento depende diretamente do perfil do locador (pessoa física ou pessoa jurídica), do faturamento anual e do número de propriedades alugadas.
Quem escapa e quem entra na nova regra como pessoa física?
Atualmente, o locador que atua como pessoa física recolhe apenas o Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas entre 7,5% e 27,5%. O novo modelo mantém esse tratamento simplificado para quem aluga poucos imóveis ou obtém rendas menores.
Para que a reforma tributária no aluguel alcance o proprietário pessoa física, a legislação exige o cumprimento de dois critérios simultâneos:
- Receita bruta anual com aluguel superior a R$ 240 mil (o equivalente a mais de R$ 20 mil mensais);
- Locação de três ou mais imóveis distintos.
Existe também um gatilho de faturamento imediato: se a receita anual atingir R$ 288 mil no próprio ano (20% acima do teto padrão), o locador entra nas regras de IBS e CBS, mesmo sem ter atingido o limite no ano anterior. Os valores terão correção futura pela variação do IPCA.
Quem não atinge esses limites continua recolhendo somente o IRPF, sem a cobrança de tributos sobre o consumo.
Empresas e imobiliárias: novo cálculo de serviços
Para a pessoa jurídica (incluindo holdings patrimoniais, construtoras e administradoras de bens), a receita com locação passa a ser considerada prestação de serviço, sujeita ao IBS e à CBS.
No modelo atual, uma empresa no Lucro Presumido suporta carga tributária efetiva entre 11,33% e 14% (somando PIS, Cofins, IRPJ e CSLL). Com as novas regras, a estimativa de alíquota combinada de IBS e CBS fica entre 25% e 30%. Sem deduções, a carga bruta pode alcançar até 37,38% com a soma de IRPJ e CSLL.
A legislação prevê o mecanismo de não cumulatividade plena. A empresa poderá abater créditos dos tributos pagos em despesas da atividade, como reformas, manutenção e administração. Especialistas estimam que esses créditos fiscais reduzam a carga efetiva entre 5 e 10 pontos percentuais.
As imobiliárias que administram imóveis de terceiros não pagam tributos sobre o valor total do aluguel. A tributação de IBS e CBS incide apenas sobre a taxa de administração e a comissão de corretagem, que representam a remuneração pelo serviço prestado.
Mecanismos de alívio: redutor de 70% e benefício social
Para conter repasses excessivos ao consumidor final, a legislação aprovou mecanismos de alívio:
| Benefício Fiscal (IBS / CBS) | Aplicação e Impacto na Locação |
|---|---|
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Redução de 70% na base de cálculo
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A incidência de IBS e CBS ocorre sobre apenas 30% do valor da locação. |
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Redutor social de R$ 600
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Locações residenciais recebem desconto de R$ 600 mensais por unidade na base de cálculo dos tributos sobre consumo. Em contratos residenciais de até R$ 600, a incidência de IBS e CBS fica zerada. |
Regime de transição para contratos firmados até janeiro de 2025
Proprietários com contratos assinados até 16 de janeiro de 2025 podem escolher um regime opcional de transição com recolhimento fixo de 3,65% sobre a receita bruta total.
| Modelo Contratual | Prazo do Regime Opcional (3,65%) | Condições e Restrições |
|---|---|---|
| Residencial | Até o término do contrato ou até 31 de dezembro de 2028 | Sem direito a crédito tributário e sem redutor social de R$ 600 |
| Não Residencial | Válido por todo o prazo original do contrato formalizado | Sem aproveitamento de créditos; exige comprovação cadastral |
A opção pela alíquota fixa de 3,65% exige análise prévia: caso o contribuinte tenha despesas operacionais elevadas, o regime padrão com tomada de créditos fiscais pode gerar custo final menor.
Cronograma de implementação e fiscalização
A aplicação dos novos tributos não ocorre de imediato:
| Ano | Fase da Transição | Detalhamento da Etapa |
|---|---|---|
| 2026 | Fase de Testes | Início dos testes operacionais com alíquotas reduzidas. |
| 2027 | Implementação da CBS | Entrada em vigor da CBS (substituindo PIS e Cofins). |
| 2029 | Transição do IBS | Início da cobrança escalonada do IBS. |
| 2033 | Vigência Integral | Conclusão definitiva da transição tributária. |
A fiscalização usará a base do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para cruzar dados de municípios, cartórios, notas fiscais e contratos de locação. Falhas cadastrais, omissão de notas ou erros no recolhimento das guias sujeitam o contribuinte a multas e autuações fiscais.
